La inversión en vivienda ha demostrado ser, en los últimos años, uno de los activos más seguros y rentables en la Comunidad de Madrid en general y en la capital en particular. De hecho, en 2024, la rentabilidad media anual de la vivienda en la capital cerró en un 5,8%, un incremento de 0,3 puntos respecto al año anterior y casi dos puntos por encima de la inflación. Sin embargo, y en contra de lo que podría parecer, el panorama inmobiliario madrileño presenta un contraste llamativo: los barrios más rentables para invertir no coinciden con los más caros. De hecho, los distritos con los precios más elevados ofrecen, paradójicamente, las rentabilidades más bajas.
Villaverde y San Cristóbal: líderes en rentabilidad
Según el informe «La rentabilidad de la vivienda en España en 2024″ del portal inmobiliario Fotocasa, el distrito de Villaverde se consolida como el más rentable de la capital. En una década, su rentabilidad ha pasado del 6,4% al 11,9%, liderando el crecimiento en Madrid. Destaca especialmente el barrio de San Cristóbal, donde la rentabilidad alcanza un impresionante 14,7%, situándose como el barrio más rentable de toda la ciudad.
Otros barrios que presentan retornos significativos son Entrevías (12,3%), Villaverde Alto (11,6%), Palomeras Bajas (10,0%), Lucero (9,8%), San Diego (9,8%), Puerta Bonita (9,5%), Almendrales (9,2%) y Numancia (9,1%). Estos datos revelan un patrón claro: las mayores oportunidades de inversión están en la periferia sur de Madrid.
Y es que, más allá de Villaverde, varios distritos del sur también destacan por su alta rentabilidad. Puente de Vallecas alcanza un 9,8%, seguido por Usera (8,6%), Latina (8,2%) y Carabanchel (8,1%). En todos ellos, la combinación de precios de compra más asequibles y una fuerte demanda de alquiler genera un retorno muy atractivo para los inversores.
Distritos como Villa de Vallecas (7,1%), San Blas (6,5%), Vicálvaro (6,0%) y Ciudad Lineal (5,8%) ofrecen también buenas oportunidades, aunque con rentabilidades algo menores. A medida que nos acercamos al centro, la rentabilidad disminuye considerablemente.
Los barrios más caros, los menos rentables
En contraposición, los distritos más caros de Madrid se sitúan entre los menos rentables. En Fuencarral-El Pardo, la rentabilidad es del 4,8%; en Hortaleza, del 4,7%; en Moncloa-Aravaca, del 4,3%; y en Centro, apenas alcanza el 4,1%. Aúunque aún más llamativo es el caso de distritos como Chamartín, Chamberí, Retiro y Barrio de Salamanca, donde la rentabilidad se encuentra entre el 3,0% y el 3,9%. Los barrios menos rentables son precisamente algunos de los más exclusivos: Recoletos y Castellana (2,7%), Ibiza y Jerónimos (2,8%), Lista y Goya (2,9%).

Como contexto, cabe recordar que el precio medio de la vivienda en la Comunidad de Madrid se sitúa en 3.771 euros por metro cuadrado, cifra que asciende hasta 4.952 euros en la capital. Sin embargo, en distritos premium, estos valores se disparan. En Moncloa, el metro cuadrado cuesta 5.323 euros; en Retiro, 6.549 euros; y en Centro, 6.619 euros.
Por su parte, el distrito de Chamberí supera los 7.000 euros/m2, alcanzando los 7.305 euros, pero es el Barrio de Salamanca el que lidera el ránking de precios con 8.818 euros/m2. A pesar de estos precios astronómicos, la rentabilidad de la inversión es baja debido al desajuste entre el precio de compra y los ingresos por alquiler.
Frente a estos precios inalcanzables para muchos, existen barrios más asequibles que ofrecen un buen equilibrio entre coste de adquisición y rentabilidad. En el distrito de Latina, el barrio de Águilas presenta un precio de 2.879 euros/m2, pese a haber experimentado un incremento del 20,1% en el último año. Y en el mencionado Villaverde, el barrio de Los Rosales mantiene un precio de 2.400 euros/m2, con un crecimiento del 14,7%. Santa Eugenia, en Villa de Vallecas, se sitúa en 2.934 euros/m2, siendo también una de las zonas más asequibles.