El buen tono de la economía nacional y las buenas perspectivas de la economía mundial, junto con un coste de financiación relativamente reducido, propician el crecimiento del sector inmobiliario en un contexto que deja atrás los niveles mínimos alcanzados durante la crisis. Tras un cierre positivo en 2017, el sector inmobiliario afronta un nuevo año de crecimiento en 2018, aunque con tasas algo más moderadas.
El año 2017 concluyó con 532.000 transacciones en el sector inmobiliario, un 16,3% más que en 2016. Los factores que explican este comportamiento son: el dinamismo de la economía y su capacidad para generar empleo, el optimismo de los hogares respecto a la futura evolución de la economía, el bajo coste de la financiación, la evolución positiva de la economía europea y un impacto moderado en el sector del aumento en la incertidumbre sobre la política económica.
Con ello, las operaciones se alejan del mínimo registrado en 2013, cuando se vendieron poco más de 300.000 viviendas. Además, la compra de segundas residencias creció el año pasado un 20% con respecto a 2016, concentrando el 13,4% de las transacciones, el mejor registro desde el inicio de la recuperación.
Sin embargo, el comportamiento regional sigue siendo muy heterogéneo. En 2017, el mayor dinamismo de ventas se contempló en regiones que no habían liderado el inicio de la recuperación. Así, Castilla-La Mancha y Cantabria mostraron los mayores aumentos ( un 27% en ambos casos), siendo dos regiones donde destaca el mercado de segunda residencia. De cualquier manera, todas las regiones se alejan de los niveles de mínimos (en el conjunto del país el crecimiento ha sido de casi el 80% desde 2013). En Baleares, Cantabria, Asturias y Madrid las ventas se han doblado desde mínimos de 2013. Por su parte, Extremadura, Murcia y Galicia son las tres comunidades donde menos han subido las ventas en este periodo.
Las condiciones hipotecarias continúan favoreciendo a los compradores de viviendas. Los tipos de interés se mantienen en mínimos: el Euribor-12M cerró en el -0,190% el pasado mes de abril y el tipo hipotecario se mantiene en el entorno del 2,2% para las nuevas operaciones. La estabilidad financiera ha dado lugar a una proliferación de las hipotecas a tipo fijo: en 2017, el 31% del nuevo crédito hipotecario se referenció a tipos de más de 5 años (frente al 2,6% en 2014). Con todo, la firma de hipotecas crece en consonancia con la compraventa residencial y, en 2017, el volumen de crédito destinado por los hogares a compra de vivienda aumentó el 17,4%. En el primer trimestre de 2018 el avance fue del 11,1% interanual.
En los últimos meses, el aumento en la firma de visados se ha moderado ligeramente. La desaceleración también se ha observado en el mercado de suelo, con una reducción de la superficie vendida, y en el de trabajo, donde el crecimiento de los afiliados llegó a estancarse en el pasado mes marzo. Con todo, en los dos primeros meses del año los visados crecieron el 17,4% interanual.
En 2017 se firmaron casi 81.000 visados, el 26,2% más que en 2016. A escala regional, el comportamiento fue muy diferencial: Andalucía, Canarias y Baleares lideraron el crecimiento (aumentos anuales superiores al 40%) y en Navarra, Extremadura y La Rioja retrocedieron.
Pese a los sucesivos aumentos, el nivel de visados es todavía muy reducido y los permisos aprobados en 2017 tan solo equivalieron al 10,6% de los firmados en los años de mayor auge.
Por su parte, las viviendas terminadas en 2017 crecieron un 36,1% tras nueve años de retrocesos.
El precio de la vivienda mantiene su tendencia de crecimiento, pero el nivel se mantiene por debajo del máximo anterior. Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE, los mayores crecimientos acumulados del precio de la vivienda se han producido en Madrid (35,6%), Cataluña y Baleares (algo más del 28%). A pesar de todo, el nivel de precios está todavía por debajo del alcanzado antes de la crisis (el precio en 2017 era un 25,7% inferior al de 2007, según el INE).
En términos globales, el impacto de la incertidumbre en torno a la política económica ha estado en línea con lo esperado; el castigo en algunas regiones ha sido compensado por los buenos resultados en otras. La evidencia preliminar indica que Cataluña fue la región más castigada por la incertidumbre: las ventas fueron un 5,4% inferiores a lo previsto y los visados, un 8,6%.
Además, con la excepción de Andalucía, las regiones más afectadas por el aumento de la incertidumbre parecen haber sido algunas de las más cercanas a Cataluña, como Aragón, La Rioja o Baleares.
PREVISIONES PARA 2018
Se prevé que la venta de viviendas alcance un nivel de 570.000 operaciones, un 7% más que en 2017. La firma de visados se elevará en torno al 15%, hasta los 93.000 permisos. Por otro lado, el precio de la vivienda mantiene la tendencia de crecimiento y se espera que aumente en torno al 5% en 2018, según los datos del Ministerio de Fomento. Así, los principales riesgos vendrían por un aumento de la incertidumbre en España y por un incremento repentino de los tipos de interés.
En general, las previsiones apuntan a que la demanda potencial de vivienda crecerá entre 1 y 1,4 millones en los próximos 10 años, lo que se traduce en un promedio anual de entre 95.000 y 135.000 nuevos hogares.
De igual manera, el crecimiento de la población vuelve a ser positivo, apoyado por el crecimiento de los flujos migratorios, lo que parece estar empezando a ejercer una influencia positiva sobre la formación neta de hogares. Así, el escenario con más peso apunta a que la tasa de jefatura en los próximos años converja linealmente con su tendencia de largo plazo y, junto a ello, que los flujos migratorios continúen creciendo.
